Der gewerbliche Grundstückshandel mit allen seinen Nachteilen ist ein nicht einfach zu kalkulierendes Steuerrisiko, weil u.a. eine Gewerbesteuerpflicht entsteht. Eine Immobilien-GmbH verkaufte im 6. Jahr nach dem Erwerb erstmals 13 Objekte (später noch 2). Das Finanzamt sah einen gewerbliche Grundstückshandel. Infolge des BFH-Beschlusses II R 14/23 durfte die GmbH die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer nutzen. Grund: In den ersten 5 Jahren gab es weder Verkäufe noch vorbereitende Verkaufsmaßnahmen. Die Drei-Objekt-Grenze blieb in diesem Zeitraum unangetastet. Außerdem sprachen besondere Umstände gegen eine Verkaufsabsicht von Anfang an.
Worum ging es?
Eine GmbH verwaltete eigenen Grundbesitz (Vermietung/Verpachtung). Die Grundstücke waren 2007 angeschafft worden. 2013 – also erstmals im 6. Jahr danach – veräußerte die GmbH 13 Grundstücke in einem Paket und 2015 folgten noch 2 weitere. Das Finanzamt sah darin gewerblichen Grundstückshandel und versagte die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG. Das Finanzgericht gab jedoch der GmbH Recht – und der BFH bestätigte dies.
Fünf Jahre sind wichtig, aber keine starre Mauer
Die „Drei-Objekte-in fünf Jahren-Regel“ (mehr als drei Verkäufe innerhalb von regelmäßig fünf Jahren = Indiz für gewerblichen Grundstückshandel) ist nur ein Anscheinsbeweis. Er kann durch besondere Umstände widerlegt werden. Dies muss ggf. das Finanzgericht im Einzelfall prüfen.
Hier erfolgten keine Verkäufe und keine Verkaufs-Vorbereitungen in den ersten 5 Jahren. Darum fehlten starke Hinweise, dass schon beim Kauf eine Verkaufsabsicht bestand. Dass im 6. Jahr plötzlich viele Objekte verkauft wurden, reichte allein nicht, um Gewerblichkeit zu unterstellen. Ein Gesellschafter-Geschäftsführer war überraschend im Alter von 55 Jahren verstorben.
Folge: Kein gewerblicher Grundstückshandel – die erweiterte Kürzung wurde gewährt. Die Revision des Finanzamts blieb erfolglos.
Was bedeutet das für Immobilien-GmbHs?
1. Die sog. erweiterte Kürzung bleibt möglich,
wenn eine echte Vermögensverwaltung vorliegt (Vermietung/Verpachtung), auch wenn später viele Objekte –erstmals nach fünf Jahren– verkauft werden. Entscheidend ist das Gesamtbild.
2. Besondere Einzelfallumstände zählen
Im Fall spielten u. a. die Unternehmensentwicklung wie u. a. ein nicht vorhersehbarer Gesellschaftertod und die Finanzierung/Bindungsfristen eine Rolle – alles Indizien gegen eine ursprüngliche Verkaufsabsicht.
3. Abgrenzung zur älteren Rechtsprechung:
Allein die hohe Zahl von Verkäufen außerhalb der 5 Jahre oder Branchennähe könnte für Gewerblichkeit sprechen; hier reichte das jedoch nicht.
Der BFH stärkt die Vermögensverwaltung gegenüber vorschnellen Annahmen von Gewerblichkeit. Trotz vieler Verkäufe im 6. Jahr kann die erweiterte Kürzung greifen – wenn die ersten 5 Jahre „sauber“ sind und keine Verkaufspläne erkennbar waren. Der Beschluss schafft mehr Klarheit: wer Immobilien zunächst über Jahre vermietet und keine Verkaufsaktivitäten vorbereitet, fällt nicht automatisch in den gewerblichen Grundstückshandel, nur weil später viele Objekte in einem Schritt verkauft werden. Gute Dokumentation und eine stringente Geschäftsstrategie sind der Schlüssel.
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